口经济开发区迎宾大道92#地块规划技术指标及前期论证方案说明 一、项目背景 92#地块位于浦口经济开发区总部大道南区，因浦口经济开发区规划的需要，开发该地块。规划项目的开发模式、开发规模、规划布局等方面对进行的研究论证。 二、申请主体 本项目的定位主体为综合性商务写字楼。 三、区位分析 规划用地位于浦口经济开发区中心区，长宽为410M(370)*152M,规划面积：59056.49用地红线外迎宾大道两侧规划建筑均为大型商业，企业用房，未来的几年里，这里将是集商务，办公于一体的集中地区。 四、现状分析用地内的没有建筑，地面平坦。 五、总体布局 1.总平面布置 在认真调研了用地周边区域的交通现状和景观建设现状基础上，本着满足城市空间景观要求、交通、消防和日照的前提下完成了该方案设计。 本项目用地位于浦口经济开发区92#地块内，规划将开发用地纳入控规地块统一平衡指标， 以92#地块范围作设计方案总平面图，设计方案容积率为4.8。由于规划用地面要求，设计建筑为集中布局式，沿用地南面布置三栋45层的150m超高层建筑，地下室为3层，裙房为2层，上部建筑为45层，其中地下3层中的2层半为地下车库和人防设施，另半层为利用地形高差形成的宾主楼前厅，1-2层为商务用房，6-16层为办公用房，17-45层为电梯商务公寓。用地的四周侧布置几块集中绿地，用于绿化美化住宅环境。裙房设银行金融，时尚餐饮、流行体验、娱乐休闲，多元业态分布。商务VIP商务公寓 VIP”公寓，近距离感受商务层峰生活。200000平米三栋VIP公寓，给予商务领袖阶层完美生活诠释，畅享周边购物中心、星级酒店、美食餐饮、电影院、酒吧等精致生活；公寓内部，生活细节完全无需费心，定义上层商务派对。不仅是一个集中办公地点，同时也是一个可生活、可娱乐的商务生活空间。 2.交通组织及措施 为解决项目本身带来的交通流和缓解交通现有的交通压力，规划道路至21米宽，沿用地内侧修建一条7米宽的车行道，，方案设计了3层地下停车库，共计地下停车位891个，满足项目本身停车需求的同时，还可提供对外停车位;实行人车分流，人流、车流互不干扰。 3.日照、间距、消防、人防及景观要求 日照分析结论：经对日照阴影综合分析，本项目中大部分满足至少日照不低于1小时的日照要求，其中不满足日照要求的公寓建筑面积占建筑面积的19.4%。同时本项目对周围现有建筑无日照遮挡。 间距要求：根据《南京市城市规划技术管理规定》建筑间距的要求，设计建筑与四周现状建筑的间距满足技术管理的相关规定，是满足设计要求的。 消防设计：方案设计按照规范要求留足了建筑防火间距。消防通道利用区内规划道路构成消防环路。 人防设计：商住楼地下2层的地下室平时为汽车库及设备用房，战时经适当封堵做人防防护单元。景观要求：从转盘和三角地作视点对比分析，场地周边的各现状高层建筑与设计建筑一起，形成建筑天际轮廓线的彼此起伏，有利于丰富片区的建筑轮廓线，利于城市景观的塑造。立面设计：立面设计风格现代简约，采用密肋式竖向线条主要构成元素，挺拔高大，体现现代建筑的流行趋势。不仅与核心区CBD各幢超高层建筑相协调，更与周边环境很好地结合在一起，充分体现出了卓尔不凡的形象气质。本建筑为超高建筑，因此建筑平面规整，采用框架+核心筒结构体系，较为经济实用。节能设计：项目采用了高效的节能环保措施:第一是太阳能发电，将玻璃幕墙与太阳能光电板有机结合，通过合理布置幕墙玻璃外表面光电板的位置，实现产电与美观的平衡。第二是先进节能的空调方式———辐射制冷带置换通风系统。该系统采用水、而非空气作为冷媒，达到降低室温的目的。第四是室外清风。来自室外的清风，将直接透过架空地板吹入室内。第五是照明控制方面。最大限度利用了自然光，节约办公照明能耗。 六、综合技术经济指标 控规地块设计方案指标： ﹙一﹚地块用地面积：59056.49平方米 ﹙二﹚总建筑面积：339240平方米﹙三﹚单体建筑面积：81000平方米（40层）﹙四﹚裙楼建筑面积：39240平方米 建筑基底面积：19620平方米 ﹙三﹚容积率：4.8 ﹙四﹚建筑密度：33.2% ﹙五﹚绿地率：45.5% 2.地下建筑面积及层数：3层，19855平方米机 动 车 车 位： 约951个，其中地上约60个