前 言 4

1项目简介 4
1.1建设地点 4
1.2项目现状 4
1.3项目总体规划要求 4
1.4项目建筑面积指标 5
2项目法人概况 5
3编制依据 5
4项目建设的必要性 6
4项目建设有利于较好地发挥土地效益 6
5主要经济技术指标 6

第一部分 鹊桥五星级酒店 8
1目前广州五星级酒店的运作情况 8
2行业人士对广州高级酒店业的发展看法 12
3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 14
3.1定位五星级酒店的标准要求 14
3.1.1酒店总体基本要求 14
3.1.2酒店接待大厅基本要求 14
3.1.3客房基本要求 15
3.1.4餐饮基本要求 16
3.1.5公共区域基本要求 16
3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 17
3.2定位五星级酒店的规划 20
4本项目定位五星级酒店的成本运营测算 22
4.1测算基础 22
4.1.1本五星级酒店物业面积构成： 22
4.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本） 22
4.1.3酒店运营成本 25
4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算 25
4.2计算结果 26
4.2.1客房年收入约 26
4.2.2 餐饮、会务、商场收入 26
4.2.3 娱乐休闲收入 27
5 本项目定位五星级酒店收益测算 29
5.1成本合计 29
5.2年收益额（税后） 29
5.3总成本回收共需年数 29

第二部分 5A甲级写字楼 30
1 广州写字楼发展历程 30
1.1写字楼紧缺期：1993-1997年 30
1.2写字楼消化期：1997-2000年 30
1.3 写字楼调整期：2001-2004年 31
1.4写字楼快速增长期：2005年至今 31
2广州市区写字楼市场分析 32
2.1广州四大写字楼区域介绍 32
2.1.1大环市东商务区 32
2.2.2天河北商务区 32
2.1.3珠江新城商务区（CBD） 32
2.1.4琶洲商务区 33
2.2广州市写字楼市场发展分析， 33
3 天河区写字楼市场分析 35
3.1分布特征 36
3.2价格特征 36
3.3成交特征 37
4东莞庄项目周边写字楼市场分析 40
4.1 2007年天河区写字楼一览表 40
4.2东莞庄项目周边写字楼一览表 45
5东莞庄写字楼规划 47

第三部分 商业 49
1广州宏观经济环境分析 49
2天河区商铺市场分析 51
2.1分布特征 51
2.2价格特征 51
2.3供求特征 52
2.4经营特色 53
3项目商圈分析 54
3.1从交通情况看 54
3.2从消费群体看 54
3.3从竞争环境看 54
5项目SWOT分析 56
5.1项目优势分析 56
5.1.1开发水平和开发意识不断提高 56
5.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地 56
5.1.3交通优势 56
5.1.4市场优势 57
5.2 项目劣势分析 57
5.2.1产权关系复杂 57
5.2.2区域环境 57
5.3威胁分析 58
5.4机会分析 58
6商场规划 59
6.1项目适合开发物业类型评估 59
6.2项目初步定位 61
5车位规划 62
1投资估算说明 63
2写字楼商场项目投资估算表 63
3资金筹措 64
4资金平衡计划 64

第五部分 写字楼、商场效益分析 66
1销售收入、销售税金及附加估算 66
1.1销售收入 66
1.2销售税金及附加 66
1.3经营成本及费用估算 66
1.3.1开发建设成本 67
1.3.2销售广告费 67
1.3.3项目土地成本 67
1.4项目总成本费用： 67
1.5项目损益 67

第六部分 东莞庄项目结论与建议 68
1.1结论 68
1.2建议 68