国际顶级5E国际写字楼介绍  

上传时间:2011-06-27 收益:0 分享:1
国际顶级5E国际写字楼 顶级写字楼的5E特质 的确,何谓顶级写字楼没有一个统一的标准,与5A写字楼不同,顶级写字楼更像是一种约定俗成的统称,有如住宅市场上的豪宅,缺乏刚性指标为之厘定。作为地产晴雨表的写字楼市场,对投资与投机的分析需要在诸如顶级、甲级、智能、5A中分组来定量和加权,而目前这些称谓呈现重叠和互相交织的局面,缺乏区分的结果是使得分析数据缺乏说服力,因此,在“争夺老大”地位和跻身第一方阵方面,大家的说法都相当模糊含蓄。 写字楼作为区域性较强的地产产品,评判顶级与否,标准还真是很难界定。经过对北京、上海等地写字楼市场分级借鉴和对本地写字楼市场的研究,认为至少要满足下面5个条件,才能称之为顶级,这些指标尽管没有全部量化(也不可能全部量化,时代在前进,建筑的标准也时刻在向前演化),但足以在目前模糊的定位空间中提供一个相对清晰的参照系。我们把这5个指标依据其关键词称为5E, 即Essential business location、Elegant building、Excellent facility and service、Extraordinary tenant、Exact place for business。 Essential business location(重要的商务区) 毫无疑问,地段是顶级写字楼的首要标准,顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中,远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。因为,一座写字楼需要有周边环境的辅助,包括商务氛围、交通状况、产业链条是否完整等。 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身,它与周边环境是一个分不开的整体。对于顶级写字楼而言,更强调其规模的伸展力及拓展性;顶级写字楼的客户,更加看重知名企业的群聚效应,这是形成商务气氛的基本条件。 同时,规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此,容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟,这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。 因此顶级写字楼与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境,即项目周边必须要有强大的综合配套,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 在地点选择方面,很多欧美企业遵循一个“4M”的标准,亦即把一次性成本降到最低,包括土地成本、搬迁成本和建筑成本等;把持续性运营成本降到最低,包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等;把风险降到最低,考虑到各种风险因素,如政府管制、恐怖袭击和电力供应等;把机会最大化,即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。而在大规模的商务区内,对于顶级写字楼的潜在需求者来说,4M标准完全可以在某些程度上达到最优配比。 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身,实际上来说,写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以,作为顶级写字楼的判断标准之一,应该是位置十分优越,一般居于城市商务中心或商业聚集区,四通八达的交通、浓厚的商务气氛以及相对完整的产业链条,一定是其顶级价值的重要支撑。 在这方面,绿地•峰会天下、顺驰•第一国际和大通•省汇中心都无可争议,前两个都处于日益蓬勃的郑东新区CBD,后者处于郑州市农业路、经三路未来财富十字街的核心地段。 Elegant building(有品位的建筑) 有品位,是顶级写字楼的建筑语言。不但如此,顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。 标志性建筑让人们联想起的不仅仅只是其建筑本身,往往还让人们很自然地联想到它的地位、作用、艺术价值等。这类建筑已经不再仅仅是砖木钢砼的简单堆积和砌筑,它的形成汇聚了某个时期的思想、精神、理念和信仰,在一定的空间区域具有独特之处,具有定位和指向作用,从而成为历史的写照,或是时代的象征,或是精神的凝聚,具有高度的代表性和现实意义。 在今天,能够作为区域标志性建筑的顶级写字楼,更加强调的是现代商业精神的代表性,这一点在大型商务区体现尤为突出。无论从国际还是从国内来看,成为大型商务区的新地标已经成为顶级写字楼的必备要素。如位于美国芝加哥的西尔斯大厦和日本横滨的里程碑大厦。 深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时,也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此,很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体,并深以为傲。 Excellent facility and service(超一流的硬件设施与服务) 顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且,顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高,比如5A(OA,办公智能化;BA,楼宇自动化;CA,通讯传输智能化;FA,消防智能化;SA,安保智能化)已经是顶级写字楼的基础指标之一。 顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂,是由很多的细节充实起来,有一些已经根据时代的要求逐渐量化,比如电梯。在几年前,对电梯速度的要求是2m/s,今天,尽管有些顶级写字楼的电梯速度已经达到4m/s,但仍然不能满足要求,更多的是用等候时间进行衡量。 诸如此类的可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯仰皆是,比如层高,比如单位通风量,比如采光,比如使用率与公共面积的平衡等,这些都达到了当前区域市场所能达到的最高水平。 另一个评价顶级的是写字楼的软环境,也就是物业管理水平,这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。 作为顶级写字楼,一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务,这一点毋须质疑。目前在国际上被广泛认可的物业管理公司有第一太平洋戴维斯(FPDsavills)、仲量联行(Jones Lang Lasalle)、世邦魏理仕(CB Richard Ellis)、戴德梁行(DTZ)、高力国际(Colliers International)、高纬物业(Cushman&wakefield),这些公司都以房地产垂直一体化的专业服务而闻名。 Extraordinary tenant(出众的客户) 写字楼顶级与否,更大程度上不是开发商说了算的,而是客户决定的。 顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身,其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂,使得写字楼的内在气质充盈并附满张力,并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。 一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引,写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵,这就如同硬币的两个面,形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。 一流企业非常关心自己的邻居是谁,有同质化的需求,希望同样重量级的企业能够在一起,以此来互相衬托彼此的实力和地位。 Exact place for business(纯商务) 与发达国家的写字楼不同,国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化,大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商,将写字楼做成一个综合体。而在发达国家,顶级写字楼是非常单纯的,办公就是办公,购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现,最大限度地实现功能的专一化。 然而,随着商务区规模的不断扩大,功能的不断完善,建筑综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便,却存在商务人流和外来人流混杂的现象,会给写字楼的业主带来不便,在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境,纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区(Essential business location)之内的原因。
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