杨红旭:全国房价基本没泡沫 这不是客观事实吗?
本文转载自:杨红旭楼市研究 2016年03月09日 09:49 0

近期,易居房地产研究院发布了2015年度的全国房价收入比报告,我们的结论是:房价收入比接近合理区间上限,全国房价基本无泡沫。

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过去多年,无数的国内外经济学家、金融学家、投行首席、房地产专家高调唱空中国楼市,认为泡沫很大,将会崩盘。

其中,也包括2013年度的经济学诺奖获得者席勒教授,我买过他的多本著作,很认可他对美国楼市的研究与观点。但他2009年来深圳和2011年来上海,都曾公开认为此二市,以及中国楼市有泡沫。我曾专门写过一篇文章与席勒打赌(点看:2013年那个关于中国房价的赌约!),他不鸟我,那是另外一回事。

关于市场研究与判断,不能比拼哪个学者更大牌,成为大牌当然有其被公认的过往业绩,但并不代他对于任何市场领域、任何时段的预测都靠谱。市场预测,一定要具体到某个具体领域、具体时段,然后经过时间验证,方才能够称出谁的观点更靠谱。

书归正传,老杨聊聊房价收入比。

近期,易居房地产研究院发布了2015年度的全国房价收入比报告,我们的结论是:房价收入比接近合理区间上限,全国房价基本无泡沫。

2007年,我带领同事,第一次研发这份报告,至今仍是全国范围内的惟一一份年年更新的房价收入比报告,每年发布此报告,都会遭到很多质疑和批评。但是,过去9年来,全国房价又涨了近一倍(由3千多涨至6千多),楼市也并无崩盘。这能否证明:我们的判断还算靠谱吧?

一看房价。2015年,全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米,同比增长9.1%。全国房价从2004年开始大幅增长,进入黄金十年,其间只有2008年房价小跌1.9%。2009年则大涨24.7%。2010年开始,房价开始告别高速增长期,维持在7%上下,其中2014年楼市降温,房价涨幅较小。

二看收入。2015年,全国城镇居民人均可支配收入31195元,比上年名义增长8.2%。收入增幅,与GDP增幅走势相近,只是涨幅高于GDP,当然我们这里的收入是名义值,而GDP并非名义值。由于房价也是名义值,所以收入也用名义值,这样计算房价收入比更合理。

三看房价收入比。我们在房价收入比计算公式中,设定住宅套型面积是100平米。据上述的房价与收入数据,可以得出:2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比,2015年房价收入比回弹上升,但并不改变震荡下行的趋势。

大家常会听到一个说法:欧美国家房价收入比为3至6倍。确实如此,当前美国的房价收入比就是4倍左右。虽然计算方式不同(他们用中位数,我们用均值),仍能说明当中我国房价收入比高于欧美国家。

但据此能得出中国房价有泡沫吗?不宜进行如此简单的对比!

我们可以拿上述数据进行纵向对比,也即在统计口径一致的前提下,比对中国的历史数据。上面的房价增幅图显示,2004年之前我国房价涨幅小于10%,房价非常合理,当时的房价收入比为6.6至6.9倍,属于俣理区间。

2015年全国房价收入比为7.2,略高于合理水平的上限,但相比07年和09年的8,已明显下滑。另外还有一个因素:近几年我国住宅建设中精装修房比重快速提高、高新设备越来越多的使用,也促涨了房价。因此,全国房价也可以定性为:基本无泡沫。

但是,我们也必须清醒的认识到,个别城市房价大涨之后,存在短暂性泡沫,比如深圳。2015年全国房价收入比略有上升,也与深圳房价均价大涨三成多有关。

其实,2014年深圳房价收入比位列全国第一,同样依据现有数据推算,深圳2015年度房价收入比高达25.8,同比增长27.6%,房价涨幅明显大于居民收入涨幅,房价收入比进一步脱离合理区间!深圳房价收入比,全国来看,再次夺冠,其实也可能是全球最高!

也许有人会说,深圳的房价收入比,肯定超不过香港,因为香港房价仍然明显高于深圳。好吧,咱位再看看香港的数据。

香港住宅户型远小于深圳,分为ABCDE五类,我们取B类的中间值(55平米,是实用面积,不是大陆的建筑面积)私宅均价,以及香港家庭月度收入中位数,得出香港的房价收入比。

易居房地产研究院的数据显示:2015年第三季度,香港房价收入比为22.9。从这组数据看,香港房价收入比没有深圳高,当然如果也按100平米户型计算,则与深圳差不多,或略超深圳。

我之前曾预测香港房价是个大泡沫,必定破灭,当前处于破灭初期。其实,这组房价收入比数据,就能证实这一点。众所周知,1997年香港房价泡沫很大,其后在亚洲金融危机冲击下破灭,而1997年香港房价收入比为17.5,其后一路下滑。

2004年开始反弹,2010年再次回到17,也就是回到了1997年泡沫水平。注意:也正是这一年,香港当局意识到房价过热,于是出招,收紧税收政策。

但其后,香港房价继续上涨,房价收入比继续创新高。也就是说:2010年以来,香港房价就处于泡沫越吹越大的非理性繁荣的状态。随着2015年四季度香港房价调头下拐,泡沫开始破灭。可以预测:2016年香港房价收入比也将步入下行通道。

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