全国24个小城房价破万元大关,一年房价涨50%
本文转载自:新华网、央广新闻 2016年06月29日 12:09 0

今年以来,多地楼市进入到高烧模式。相关数据显示,在一线和二线核心城市房价高企情况下,全国24个小城镇房价也已突破万元大关。专家认为:环一线城市小城镇房价攀升与国家城市群规划紧密相连,不是每个小镇都有快速上涨空间。

今年以来,多地楼市进入到高烧模式。相关数据显示,在一线和二线核心城市房价高企情况下,全国24个小城镇房价也已突破万元大关。专家认为:环一线城市小城镇房价攀升与国家城市群规划紧密相连,不是每个小镇都有快速上涨空间。

小城镇房价上涨分两类


全国小城镇房价排行榜统计显示,24个突破万元房价大关的小城镇,主要包括两类,一类是环北京、上海、深圳三大一线城市周边的小城镇。另一类则集中在浙江板块的很多县城(县级市)。而排名第一位的仍然是三亚的凤凰镇,均价16891元/㎡。位居第二的是今年以来扶摇直上的东莞凤岗镇房价,目前价格与凤凰镇的差距不过100多元/㎡。


中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,部分中小城镇房价的异军突起主要还是源于国家城市群的整体规划。


陈晟介绍,国家正在做城市群的规划——“两横三纵”,围绕着目前只能叫城市群,还没形成都市圈,而都市圈发展的要点是大中小城市的齐头并进的协同发展,所以在目前三大都市圈都表现优异的情况下,周边的卫星城市,甚至中小城镇也就迎来了发展的机遇,所以就会显示,在上海周边的昆山、太仓,北京周边的固安、廊坊;深圳周边的佛山、东莞、惠山等这类的经济比较好的镇有人口和产业的产业的承接,最终会反应到土地的价格和房屋的价格上。


陈晟分析认为,环一线小城镇房价的上涨不会带来小城镇房价的整体摸高,未来,不同城市的小城镇房价分化趋势将表现明显。


陈晟指出,不是每一个镇都有这样的机会,必须要有高净值人口持续的导入、承接,才会有有好的吸引力,所以会“有的镇很好,有的镇在没落”,不能所有镇一概而论。但是需要注意的是,我们的人口、产业、资源要进行有序的分配和调节,特别是进行的一些镇改市的规划体系里的调节,它实际会迎来更多的发展机会,实际上有些镇已经具备了市的条件,比如佛山虎门镇有50万人,但是还是镇的编制,类似这样的镇域,就会有比较好的发展机会。 

环一线城市小镇上涨快


这其中,排名第一的仍然是三亚的凤凰镇,其均价达到16891元/㎡。凭借得天独厚的地理气候优势,三亚吸引了大量北方人来过冬、养老,置业需求旺盛,前几年三亚房价一直高涨,曾长期位居全国第四,只是近两年才有所下降。凤凰镇房价已经比之前高峰期时下降了不少。


东莞凤岗镇房价今年以来扶摇直上,与凤凰镇的差距已然很小,只少100多元/㎡。今年1月,凤岗镇的房价还只有14489元/㎡,位居全国第四,但4个月间就上涨了2000多元。按照目前凤岗镇的上涨态势,超过凤凰镇指日可待。与凤岗镇相似的还有同样毗邻深圳的东莞市塘厦镇,这个经济大镇今年1月房价还只位居第八,但5月已升至全国第四,4个月间房价上涨了3000多元,涨势超过了凤岗镇。


在超过万元大关的24个小城镇中,东莞就占据了7个之多。这是因为在深圳房价高涨的情况下,大量的购买力外溢到东莞的临深片区置业,直接造成了东莞的房价直线飙升,今年临深片区几个镇的房价同比上涨都在50%以上,房价明显超过东莞市区。


与之有相似逻辑的还有北京周边的廊坊、上海周边的苏州(楼盘)辖下的一些郊县。例如毗邻北京的河北廊坊辖下燕郊镇(属县级市三河)以16728元/㎡位居第三;三河市位居第八,大厂县位居第18,香河县虽然没有过万,但是也超过了9000元,位居第40。


在河北,有“北三县”的说法。所谓“北三县”,是指廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县,这三个县市行政上隶属河北廊坊市,却被京津包得严严实实,成为河北的“飞地”。特殊的地理位置,让这里成为了河北的经济特区,可谓离北京最近的“后花园”,吸引了大量受制于北京高房价而转移过来的购房需求。


此后,北京市政府东迁,通州城市副中心确立,通州发布史上最严限购政策,与通州一河之隔的“北三县”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)楼市之火越烧越旺,涨幅甚至跑赢了深圳,构成了环京楼市中最为活跃的四个板块。


继今年3月沪、深等一线城市之后,环京北三县(燕郊、大厂、香河)和固安4月相继发布楼市限购限贷政策,环京地区大量楼盘待售停售,廊坊“四小虎”遭遇限购冷水,楼市开始降温。得益于一线城市房价高企、购买力外溢的还有苏州的昆山(楼盘)、常熟(楼盘)等地。易居智库研究总监严跃进说,今年3月后,沪深部分刚需以及投资投机购房需求开始转移至周边的城市,也带动了周围地区房价的上涨。


不过,大量非本地人“任性”买房,也给这些在收入和消费水平上明显低于一线城市的二三线城市居民增加了不小的压力。易居房地产研究院研究员曹倪娜分析,由于需求溢出效应,环一线城市周边吸引了大量有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些小城市的房价收入比。

浙江板块横盘已多年


与环一线城市相比,另一部分房价上涨较快的小城镇主要来自浙江板块。在24个房价过万元的小城镇中,来自浙江的就有10多个,可见浙江房价整体水平比较高。


这其中,温州辖下的瑞安市以15260元/㎡位居全国第五,台州辖下的温岭市位居第七,金华辖内的义乌和永康也进入到前十名。温州的永嘉县、台州的临海市、丽水的青田县、温州的乐清市、杭州的淳安县、宁波的临海县房价也都过万。此外,江山、海宁、象山、武义、余姚等县(县级市)房价虽没过万,也都超过了9000元/㎡。


浙江板块房价普遍较高,有多重原因,一是在全国各省份中,浙江的民营经济和县域经济最为发达,城乡居民实际收入水平在直辖市以外的各省份中最高。从自然地理条件来看浙南、浙西等地都是丘陵地带,山地多,平地少,城市发展空间比较小,房价比较高。


另一方面,2008年国际金融危机对浙江经济影响较大。受外贸经济、制造业、民营经济增速放缓的影响,浙江宏观经济下行压力增大,其后不少资金脱离实体经济,流入了房地产。2009~2010年浙江房价上涨十分迅猛,脱离了经济基本面,所以含有较大泡沫成分。杭州、温州的房价都超过了广州,直逼上海、北京。


不过,2011年后由于经济下行压力较大,浙江板块房价开始大幅下跌。而在2014年以来全国楼市普遍下行的时候,浙江板块率先下跌,跌幅比较大。严跃进说,过去浙江民间资本充斥楼市,投资投机型的购房需求较大。随着实体经济渐趋疲弱,房价持续上涨态势终究难以支撑。


今年4月,上海易居房地产研究院发布《近6年70城房价趋势报告》(下称《报告》),对全国70个城市新建商品住宅的价格按定基增幅进行排序,即对比2010年全年的房价。


研究发现,2015年12月份增幅列在后10位的城市分别为温州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、宁波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金华(0)、青岛(1%)和大理(1%)。这其中,浙江板块占据了4个,即温州、杭州、宁波和金华。也就是说在过去五六年间,浙江板块的房价基本没有上涨,甚至还略有下跌。不过,如果以2014年底的数据对比2010年的数据来看,温州为-24%,杭州为-8%,宁波为-6%。可见2015年以来浙江板块已经有了明显的反弹。今年以来更是进一步上涨。


当然,即便在止跌反弹过程中,浙江省内不同城市的分化亦十分明显。浙江省统计局的数据显示,3月份,浙江11个设区市新建商品住宅销售价格环比普涨,上涨的城市比上月增加4个,其中,涨幅较大的是杭州(2.3%)、宁波(1.6%)、温州(0.5%)。同比7涨3降1平,其中,涨幅较大的是杭州、宁波、温州;降幅较大的是台州、衢州、舟山,分别下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市与中小城市之间的分化仍十分明显。

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