股价跌市值减、降开支缓拿地,快马旭辉变瘦马?
来自:地产人网 2018年11月09日 17:50 0

马瘦毛长

关键字: 旭辉 融资 拿地 回购

(地产人网讯 记者:王飞)并不愿被称为“黑马”的旭辉,却着实是业内的一匹“快马”,连年业绩跳涨、复合增长率名列前茅,其超越速度不容忽视。

不过,这匹“快马”近期似乎在连跑带饿中,显出了“瘦相”。

近日,有媒体报道旭辉于上月末发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》通知,规定将在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等七个方面着手“勒缩”。

节约固然是美德。但一向家大业大的房地产开发商,已然要在上述7个公司运营中的“小角落”里抠牙缝了,时艰钱紧之况或可见一斑。

拿地缩手 股价绊脚

小钱上精细,花大钱更要好好打算。

很大程度上得益于积极拿地、快速扩张奠定了规模基础,得以多年来保持高复合增长率的旭辉,最近在“原料”上的投入也明显削减。

地产人查阅克而瑞统计数据发现,2018年1月1日-6月30日,旭辉上半年新增土地建筑面积982.6万平方米,至10月结束,其新增土地建筑面积为1363万平方米;拿地金上,上半年旭辉共花费292.64亿元。而截至到11月8日的最新数据,是352.84亿元。下半年拿地的决心和力度明显减弱。仅以住宅用地为例,1月1日-6月30日,旭辉在此项上的获取所费是133.61亿元,而从1月1日-11月8日的数字是181.25亿元。即是说,下半年至今的4个多月中,旭辉只又拿了47.64亿元的土地。距离今年结束只有不到一个月的时间,旭辉在拿地上的花销尚不及去年全年的452亿元,只堪堪用掉了此前宣称的至少700亿元今年计划拿地投入的一半。

行业惯有“丰年卖房,荒年拿地”的说法,市场冷静甚至冷清时,地价也随之会回归合理,反周期拿地确有理可为,也经过历史经验证实可行。这一轮中,规模和发展时期与旭辉大致可并论的阳光城、中梁,都下达了补充更多短平快土地的要求。

但此时旭辉却缩手退步了。或许只有两种可能,要么是财务吃紧;要么是对后市信心不足,不愿用本就弥足珍贵的现金流押赌不确定。

而如果说控成本和缩拿地,还是旭辉为应对政策和金融双管挤压下市场严冬的积谷防饥,那么其“绿肥红瘦”的股价就有些难寻托词了。

月K图显示,本月以来,旭辉股价最高时报3.59港元/股,最低价3.45港元/股。总市值269.59亿港元。10月18日时,更创下每股2.93港元的历史新低。今年初时,其曾一度达到7.3港元的佳景似乎只是昙花一现。

旭辉集团主席兼执行董事林中曾在公开场合表示,“只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。”

他也的确言出即行。

今年4月底和5月初,林氏家族信托曾两次小幅增持旭辉股票;

之后在5月28日—7月3日,林氏发动了一波规模大到可谓罕见的增持动作,斥资约1.55亿港元增持了合计25,812,950股;

9月28日,林中及其一致行动人再度增持旭辉股票200万股,涉资721.56万港元。

回购是旭辉试图撑住股价的另一条臂膀。

仅10月,旭辉就连续进行了六次回购,先后共斥资近7000万港元,共回购2100余万股:

10月9日,1027.28万港元回购309.2万股;

10月10日,1668万港元回购500万股;

10月11日,1535万港元回购500万股;

10月12日,805万港币回购256万股;

10月15日,947万港币回购302万股 ;

10月16日,926万港币回购300万股。

林中一再强调,不断增持的底气来自于对旭辉发展前景和增长空间的信心。但明晃晃的股价显示,并非市场“低估”旭辉,而是旭辉的确在“低走”。

真壮还是“虚胖”?

仅看销售规模上的话,这些年的旭辉的确值得激赏。从2012年上市之初的不到百亿,至去年跨过千亿,等于只用了不到6年的时间使业绩翻了10倍。数日前,旭辉发布公告,数据显示今年前10月其已累计达成合同销售金额1178.6亿元,同比增长49.4%,完成1400亿元的全年目标几无悬念。

但行内人皆知,权益销售金额才是更真实的企业“体格”和实力反映。而旭辉的权益销售金额显得差强人意。

2014年-2017年4年间,正是旭辉大跨步发展的重要时期。这期间,其合同销售金额分别是212亿元、302.1亿元、530亿元和1040亿元。对应的权益销售金额是164亿元、201亿元、292亿元和550亿元,占合同销售额比例77%、66%、55%和53%。明显画出了一条和合同销售金额上下相反的曲线。通常来说,千亿级房企的权益销售金额占合同销售金额比都在70%以上,旭辉明显愈发低于合格线。

权益销售金额占比低,营收和净利也就低。从2014年的212亿元到2017年的1040亿元,旭辉的合同销售金额增幅高达580%;而营业收入却是从119亿元到318亿元,增长167%;净利润从20.41亿元到61.49亿元,增幅201%;后两个数据明显与激增的规模不匹配。

依据克而瑞研究机构对今年上半年上市房企的权益销售金额统计,1-6月,旭辉的权益销售金额为350.8亿元,位处榜单第29名,较去年同期下滑4个位置。

多位业内人士和多家媒体分析,这种情况主要源于旭辉急于“吃胖”自己而不介意与他人“共餐”。

中信建投证券报告现实,近三年来,旭辉的合作项目增长大于10倍。仍以2014年-2017年这一期间为尺,合作项目数量分别是5个、20个、26个、53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%。今年以来,旭辉更是“广交友”,先后拉上宝龙、首创、美的等多个新伙伴。

尽管合作开发因分散风险、优势互补等好处,在业内已是常态,但也并非是有百利而无一害。权益占比低的企业或会被外部投资者认为企业销售数据有水分从而受到质疑,同时会体现在现金流方面,而这两点又会循环互为负面影响。

幸而旭辉自己意识到了权益占比的重要性,于今年表示要“扩土储、增权益”。只是如今放缓拿地似乎又与誓言相背,增权益也不知还可否谈起。

马儿欲跑草显少

一般被用“激进”形容的房企,背后的代价都是激增的负债。甚至可以说,千亿规模往往和千亿负债对等。旭辉也不能例外。

数据显示,从2013年末至2017年末5个财年间,旭辉的负债总额与他的销售金额成正比,亦从百亿到千亿。一路为299.51亿元、319.56亿元、521.69亿元、711.97亿元和1174.87亿元,对应的资产负债率分别是76.59%、73.4%、77.34%、80.47%和77.42%。

但旭辉没法停下来。2017年7月,其对外公布了以2017年-2021年为周期的“新五年计划”,宣布要在此期间实现“百亿利润、千亿市值、三千亿规模”,还要“力争在2020年之前跻身行业TOP8”。

而这一切,都需要钱——或者更直接地说,需要很多钱去变更多钱。

今年3月,旭辉2017年业绩发布会上,林中亲口说出的“我们现在的钱用不完,不会有其他更多的融资需求”言犹在耳。这句豪言却似乎是立下了FLAG。

自那之后,巴掌不是被他人双手相击鼓给旭辉,而是被旭辉自己左右开弓拍在脸上:

4月13日,发行5亿美元的优先票据,利率为6.875%;4月24日发行3亿美元的优先票据,利率6.375%;7月更是进行了一系列融资行为:发行本金总额不超过34.95亿元的境内公司债券;发行88.84万价格在1.478-1.77港元的新股;还启动了以股代息计划,以每股发行价6.378港元配发了1596万股股份;之后,又获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款。

显见,旭辉是典型的“嘴上说不要,身体很诚实”,其实一直在用各种方式进行融资。

仅以9月份举例,旭辉融资的频繁程度就令人眼花缭乱。9月16日,9月16日,据上证交易所信息显示,旭辉拟向合格投资者公开发行2018年公司债券(第二期),发行规模为不超过9.95亿元;9月20日,旭辉宣布,其2020年到期的10亿7.75%优先票据已获联交所批准,上市及买卖预期将于9月21日生效。同日,其同时称完成公开发行2018年第二期境内公司债券;该债券规模为8.75亿元,发行的票面利率为6.39%;9月21日,旭辉再称,公司接纳由集友银行有限公司授出一项为期三年不超过3亿港元的定期贷款融资的贷款函件;9月27日,旭辉宣布,拟发行本金额为3亿美元的5.5%额外票据。

据智通财经统计,旭辉目前总融资额超过200亿人民币,涉及美元债务、港元债券以及国内债券。

让旭辉短期内密集融资的原因,应该有很大一部分原因也源于他也与其他房企一样,需面临偿债期:

截至2017年12月底,旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元,而去年同期则仅为8.75亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元,去年同期则为20.89亿元。此外,公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元,去年同期则为14.92亿元。真真是压力倍增。

据旭辉中报显示,上半年公司净负债率由2017年底的50.9%上升到了72%;净负债为314.62亿元,总债务为705.6亿元。同时还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元,以及于一年内到期的公司债券约36亿元,今年10月份,已有一笔35亿的公募到期。

资金兑付集中袭来,房企融资环境却在今年愈发严苛。融资成本上,银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍,优先票据本地性开支也有所增加。旭辉的不断发债不免让人有对其是否在“借新还旧、拆东补西”的怀疑。

有要求匿名的业内人士评论,“一向奉行高周转的旭辉,在来自多方面的压力下或也可能走降价求去化和回款之路,但这可能会进一步伤害他们的利润率。”

无论如何,旭辉此番的这则通知,或许又是知秋的一片落叶。不仅显露出他们预备“过冬”的觉悟,也预示着楼市可能要有很长一段时间的萧瑟凄景。

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