金融街仓促扩张:债务两年激增300亿 净利增速垫底千亿房企仅8.7%
本文转载自:长江商报 记者:沈右荣 2019年04月15日 09:38 0

年报数据显示,2017年,金融街新增18个,新增权益投资额逾247亿元。去年,又新增项目20个,新增权益建筑面积356万平米,权益投资191亿元。以此算来,两年之间,这家当时仅1128.36亿元资产房企投入的拿地资金高达438亿元,也让人吃惊。

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几次踩错节拍错失壮大机会的京籍房企金融街大举扩张之余,实则收获甚微。

长江商报记者发现,尽管金融街去年经营业绩实现大幅提升,但与A股可比房企相比仍较为逊色。其营业收入221.13亿元,同比下降13.35%,净利润(归属母公司股东净利润)32.69亿元,同比增长8.72%。无论是营业收入还是净利润同比增幅,在千亿资产房企中(以截至4月12日披露2018年报数据),金融街均垫底。

金融街因开发北京金融街而扬名,但在众多房企全国重点城市落子之时,金融街不是按兵不动就是固守一线及1.5线城市。在一线城市遭遇严调后,公司才被迫扩围,转型并重点发力住宅地产。仅去年,其新增项目20个,权益投资达191亿元。

然而,仓促布局导致公司债务激增。截至去年底,公司总负债1113.28亿元,其中有息债务804.97亿元,占比72.31%,净负债率高达184.26%,较2016年劲升64.77个百分点。

连续两年净利增幅为个位数

在一众房企赚得盆满钵满之际,金融街的业绩只是象征性地增长。

年报显示,去年,金融街实现营业收入221.13亿元,同比下降13.35%,净利润32.69亿元,同比增长8.72%。这是房地产市场调控以来,金融街实现的经营业绩第二次小幅增长。2017年,其实现营业收入255.19亿元,同比增长28.54%,而净利润为30.06亿元,同比微增7.2%。

对比同业,A股超百家房企中,目前已经披露2018年度报告的约为80家,其中,营业收入同比下降的有25家,金融街降幅排名第18位,在总资产超千亿的房企中,营业收入同比下降的,金融街是唯一一家。净利润方面,其净利润排名第6位,但其净利润同比增幅又处于垫底位置。

金融街为何掉队了?

4月11日,一大型房企人士向长江商报记者表示,金融街以商业地产起家,并迅速成名。近年来,受商业模式变革等因素影响,商业地产开发周期长、盈利空间被压缩。同时,金融街固守北京等一线城市,而这些区域恰恰是此次地产调控的重点,金融街受到的冲击可想而知。

数据显示,2017年,金融街销售金额为235.70亿元,同比下降14.60%,其中,商业地产销售80.70亿元,同比下降34.39%。

两年新增权益投资438亿

在房地产调控及集中度越来越高的形势下,金融街无奈出京转型扩张,其手法也颇为生猛。

出京之后,金融街瞄准京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群,并以此为中心进行布局。截至目前,其已杀入深圳、成都、武汉、惠州、东莞等15个重点城市并完成布局。

值得一提的是,去年9月7日,金融街宣告,以34.52亿元价格从湖北当代盛景收购了江夏“地王”,借此接手江夏文化大道项目。该地块2013年对外出售,闲置近5年。

实际上,上述“地王”项目是金融街在武汉获取的第四个项目。去年,金融街先是以7.86亿元竞得武昌区一处临江住宅、商服用地,接着又通过受让股权获取光谷中心地区近3万平米住宅项目,这一地块闲置长达8年之久。去年8月,公司又获得对青山滨江商务区核心地块开发权,建设区域总部大楼。短短一年间,在武汉的投资至少超50亿元。

年报数据显示,2017年,金融街新增18个,新增权益投资额逾247亿元。去年,又新增项目20个,新增权益建筑面积356万平米,权益投资191亿元。以此算来,两年之间,这家当时仅1128.36亿元资产房企投入的拿地资金高达438亿元,也让人吃惊。

从上述所拿地用途看,金融街也开启了转型模式,重点发力住宅地产。

只不过,扩张之时其负债飙升。2016年底,公司有息债务505.38亿元,去年底为804.97亿元,2年间增加了299.59亿元。同期,公司财务费用也从8.79亿元增至14.89亿元,增幅为69.40%

776亿存货周转放缓资金承压

扩张暴走的金融街周转较慢,财务状况不佳。截至去年底,金融街短期借款30.11亿元、一年内到期的非流动负债67.89亿元、长期借款405.47亿元、应付债券301.50亿元,合计高达804.97亿元,同期,公司货币资金只有119.57亿元,有息债务是货币资金的6.73倍。

实际上,近两年来,随着公司出京扩张,其债务规模迅速扩大。2016年底,公司无短期借款,2017年底短期借款也只有9.50亿元。去年底的有息债务较2016年底增长了近300亿元,较2017年底增长了181.12亿元。截至去年底,公司净负债率高达184.26%,2016年、2017年分别为119.49%、150.82%,逐年大幅上升。

所幸,金融街负债结构较为科学,其以长期债务为主,因而短期不存在偿债压力。尽管如此,但其潜在的风险不小,原因是公司资产周转速度太慢。

金融街突进式扩张过程中,公司的存货也不断上升。截至去年底,其存货为776.38亿元,占其总资产的52.30%,2016年、2017年分别为564.52亿元、628.42亿元,两年增加了211.86亿元。

问题是,存货急剧飙升占总资产一半以上、流动资产的77.95%,但其周转速度大幅放缓。2017年,金融街存货周转天数为1192.05天,去年为2224.97天,延长了1032.92天。这意味着,776.38亿元存货周转一次需要6.18年,较2017年的3.31年延长2.87年。同业公司中,万科、招商蛇口、新城控股的存货周转天数分别为1304天、1275天、1165天,均比金融街快。

存货周转慢,将加剧公司现金流状况。近两年,金融街经营活动现金流净额为—72.54亿元、90.29亿元,投资活动现金流净额为—29.34亿元、—24.45亿元,筹资活动现金流净额为73.98亿元、127.37亿元。这些数据表明,公司自身造血功能不强,仍要靠借款维持运营,这也说明公司现金流较为紧张。

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