盛煦地产王谦:中国存量地产带来的机遇让人兴奋
本文转载自:中国房地产金融 作者:杨槟 2019年04月29日 13:37 0

众所周知,随着我国管理体制改革的不断推进,用户需求的不断变化与升级,一线城市房地产格局已显露出与过去二十年完全不同的风貌。面对这一变化,众多企业的布局也渐渐转向存量地产领域。“但做增量市场出身的人,大部分人的传统思维,或者惯性思维是非常难调整的。”王谦开门见山地指出。

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近日,《中国房地产金融》采访了上海盛煦房地产有限公司(以下简称“盛煦”)联合创始人、董事长兼联席总裁王谦,一起揭开存量地产行业的神秘面纱。

尊重行业规律

众所周知,随着我国管理体制改革的不断推进,用户需求的不断变化与升级,一线城市房地产格局已显露出与过去二十年完全不同的风貌。面对这一变化,众多企业的布局也渐渐转向存量地产领域。“但做增量市场出身的人,大部分人的传统思维,或者惯性思维是非常难调整的。”王谦开门见山地指出。

然而,中国存量市场(租赁、运营、管理)还处于起步阶段,盛煦是为数不多并且较早布局该个领域的。据悉,2015年大多数机构尚未押注长租公寓这个市场,盛煦以重资产方式进入。迄今为止,回首望,当初盛煦这一决策无疑也是助推企业的顺利向前的重要一步。

采访话题从做好存量市场的成功因素谈起,在王谦看来,做好存量地产市场至关重要的因素,首先是逻辑清晰的商业模式。其次,存量地产对运营能力提出了更高的要求。

对此,他进一步解释说道,以同一个物业为例,如果用不同眼光去看待,也许大相径庭。“比如,利用创新方式去营造的业态所带来的收益,肯定远超过循规蹈距所获得的收益。那么,收益越高的一方,能给出的价格自然也就高了。”王谦还指出,从存量地产市场考虑,无论是投资方也好,还是运营方也罢,其最终目的还是要实现企业收益的。因此一定要尊重其自身的客观规律和行业规律。

由于专业知识和丰富经验的匮乏,目前这一领域的大部分从业者,往往会通过周边市场价格去估算物业价值。在王谦看来,这其中的关系并不大:“所谓的性价比,不是与周边物业相比较,而是来自于物业自身,以及未来能获得的租金收益。由此,再倒算得出用多少钱去持有该物业,这样才是合理的。”

由于存量盈利模式与传统开发不同,王谦进一步补充道,那些简单靠单体物业的买卖去赚差价的时代已经很难行得通了,尤其在上海、北京这样的一线城市中。

除此之外,在存量地产市场中,获取资产的能力同等重要。

“我们要做的是将收购来的物业,形成足够规模、数量级的资产包,通过整体资产包的形式,实现一个合理的租金回报。再为该资产包找到合适的投资机构,以及愿意投这种规模化的收益型物业的投资人。”王谦分析说道。

实际上,盛煦团队经过一个个项目的积累、慢慢打造具有足够规模的资产包,不但能够带来一个合理回报,而且自然而然就吸引了对之感兴趣的投资人,并且愿意为此溢价。

任何一个细分领域经历不断发展,随之而来的是愈加激烈的行业竞争。换言之,越到行业发展的成熟期,它投资的门槛就越高。“所以盛煦也在进行阶段性的商业模式提升,确保能够不断发展投资能力和运营能力。”王谦说道。

把握“天时地利人和”

城市发展至今,许多国家和地区的城市开始从造城走向有机更新。伴随着城市内部人地矛盾日益突出,我国目前的城市更新改造进入到了关键的时期,其承担的提高城市承载力的作用越来越大。

在这个过程,企业也在进行阶段性的商业模式提升能获得的机遇也将越来越多,相应的使命越来越重。盛煦同样深度参与其中。作为一个跨产业链的平台,集收购、改造、出租、运营为一体,而且经营公寓、办公、商业配套等多种综合业态。

“过去的30年里,城市在迅速发展过程中,同时制造了很多城市更新的机会。正是因为快速的发展,很多物业不符合当下人们生活方式的需求,包括规划方面的不完善,也为城市更新创造了许多机会。”在王谦看来,中国的城市更新的机遇是远远大于国外。

王谦告诉《中国房地产金融》的记者,在不同类型的城市,所谓“城市更新”的概念也是不同的。在一线城市,比如上海、北京,“城市更新”更多是以单体物业为单位而进行的。

“目前,在上海很少会将一整个区进行重新改造,整个区的拆迁成本让人难以接受。此外,关于大型的基础设施改造的机会则少之又少,但相比于三、四线城市而言,可能仍然具备着片区改造、或者是整个城市的基础设施改造。”王谦坦言,甚至在五、六线城市还具备打造“新城”的机遇。

然而,盛煦则是集中精力在上海、北京这样的一线城市,通过参与单体物业的投资改造以及运营,来为这个城市创造全新的价值。

选择城市固然重要,但更多时候,除了时机,更需要一支与之相匹配的,具备核心竞争力的团队,从而能够精耕一个细分市场,正所谓,“天时地利人和”。

值得一提的是,从去年开始,盛煦在业务拓展速度上放缓了许多,“欲速则不达”,王谦表示,切勿盲目扩张。作为掌舵人,如何冷静地把握企业的发展节奏,也是他每天的必修课之一。

“在企业的战略方向上,要确保进入到下一个规模化之前,我们的团队具备了很强的规范化、系统化的管理能力。”他认为,当务之急是要利用已有的资产项目,去不断打磨产品,塑造一支专业的管理团队,从而能够进入到下一个规模化的阶段。

这位在地产领域深耕近20年的“老兵”,曾就读于清华大学建筑学院。之后开始留学生涯,并获得了美国麻省理工学院建筑与城市规划,以及房地产开发双硕士学位。海外经验给予王谦非比寻常的前瞻眼光,他表示,当下中国存量地产带来的机遇让人兴奋。但是,当机遇来临时,从业者单凭个人胆量魄力是远远不够的,还需要强有力的专业做铺垫,二者相辅相成。

当企业一步一个脚印,不断发展壮大到今天的规模,在准备进入下一个规模化的时候,要有更好的模式与之媲美。在这过程中,盛煦也在不断探索新的业务拓展模式,打破固有思维,与时俱进。

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