全国楼市一片冷,深圳却在悄悄上涨
本文转载自:大胡子说房 2019年09月18日 11:05 0

放眼现在的楼市,很多人都觉得基本面是:全国楼市一片冷,行情稳得很。

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放眼现在的楼市,很多人都觉得基本面是:全国楼市一片冷,行情稳得很。

北京尚未解冻,还处于横盘期。

上海整体是不温不火,除了刚被赋予自贸区重任,且5年社保变成3年的临港新城,项目迅速去库存。

但临港依然是上海的西伯利亚板块,这种居住体验极差的飞地新区是难以有持续性的行情。

至于杭州南京武汉西安郑州这些之前炒作过度的强二线城市,正处于楼市挤泡沫的阶段。

房源敞开卖不捂盘不惜售只求快速回款,二手房一直在横盘、成交周期长的漩涡中挣扎。

还有之前一直鸡血高额的三四线城市,购买力羸弱的市场疲态已现,基本都是一个项目好卖,一群项目难卖的行情。

这样一看,全国楼市似乎是萎靡不振,而很多人不知道的是:横盘了三年的深圳楼市,已经开启躁动,核心地段的新房二手房的市场热情正在被点燃,成交价也在悄悄上涨。

通过种种的市场表现,我有理由相信:深圳正在酝酿一个全国楼市平稳,唯深圳缓涨的特立独行结构性行情。

2019年上半年的深圳,也一样陷于新房不好卖,二手房成交惨淡的横盘行情中。

生活在经济和城建如此发达城市的深圳人,普遍的预期都是知道深圳未来还会涨,但不明确什么时候涨。

所以很多潜在的刚需和改善一直都处于观望状态。

而为这一切撕开一道口子的,就是8月18日,重磅文件出台——中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区!

《意见》确定深圳战略定位为:高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。

在香港上蹿下跳这个敏感的时间点,不管是地缘位置,还是科技金融,深圳都比上海表现出更强的底气,使得深圳一时风头无两。

官方直接表态支持深圳做未来的中国第一城,未来是要做比肩纽约、伦敦、旧金山、东京、巴黎、新加坡的世界top级城市。

深圳未来将吸引更多人才和资金,是深圳二次腾飞的机遇。

这个文件一出,不仅是一向喜好追热点的深圳自媒体圈沸腾了,房地产圈更是膨胀得不行。

深圳二手房业主对中介直接反价20万说:“先让你的客户了解一下什么是深圳社会主义先行示范区,再来看我的房”。二手房业主信心一下子被提振。

之前观望深圳房价什么时候涨的刚需和改善开始陆续进场,大家的房价预期都被改变了。

于是,率先反应的是新房市场,一开火一个。

8月29日,龙华老城旧改大盘华盛珑悦突击开盘,推出370套住宅,单价6.1-10万/㎡,当天到访客户205组,卖出186套,去化超5成。

8月30日,光明勤诚达正大城二期开盘,采用公开摇号,精装均价5.03万/㎡,卖出287套,去化约9成。

勤诚达正大城一期价格基本是稳定在毛坯4.2万/㎡,而且还启动了链家、乐有家、Q房网分销,之前毛坯慢慢卖都去化困难,现在遇到行情好,直接精装出售,一开盘热销,剩余货量不多。

8月31日,福田中心区天健天骄开盘,精装均价11万,总价高达800-200万,虽然项目并不是真正的香蜜湖豪宅,只是“碰瓷”香蜜湖,但依然卖出410套,去化近8成,回款超50亿。

8月31日,福田中洲湾,一线海景精装公寓,采用网上选房,现在签约,均价8万多,半小时卖出800多套,去化9成。

然后行情迅速从新房传导到二手房,随着市场的低价房源被一扫而空,业主的心理价位被抬高,买家的看涨预期也越来越强烈,二手房成交量快速增长。

根据深圳贝壳研究院数据:在成交总量方面,8月深圳全市一手住宅成交3038套,二手住宅成交6680套。

深圳贝壳研究院精准指数为559.9点,样本楼盘均价为60177元/㎡,环比上涨0.7%,同比上涨2.2%,两项涨幅较上月略有扩大。

8月中上旬二手房市场较为平淡,受政策利好的影响(深圳“先行示范区”的公布),后期成交回升30-40%,同时促成全月环比小幅增长的态势。

由于8月下旬市场快速回升,网签数据存在滞后,已经不能及时反映本月的市场变化,真实数据只多不少。

不管是新房市场还是二手房市场,都已明显传递信号:深圳楼市已经结束横盘时代,正在迎来缓涨时代。

这次的上涨,可能不会像2015、2016年一样直接暴涨翻倍,但是缓涨绝对是可以实现的。

按照深圳以往的上涨速度,可能等你反应过来,你关注的深圳项目已经涨了超过30%,如果上涨幅度过大,可能会触发官方预警调控,但是涨上去的价格,基本是不能跌下来的。

而随便涨个20-30%,就是无数深漂数年的家庭收入,所以你真的赌不起。

这一刻,提出这个观点,我知道很多人都会喷我。这篇文章发出去之后,也一定会被质疑。

说我为开发商站台,但是我不想随波逐流,更不会凌空虚蹈,我想做一个现实主义者。

今天,我写这篇文章的心态,像极了2018年11月,苏州新盘开一个火一个,我写那篇“全国楼市一片冷,苏州却在逆势上涨文章”时的心态。

当时也是被喷,说我是个“死多头”,全国楼市都是下行,苏州作妖不起来。

然后呢?结果呢?2019年上半年苏州工业园区,直接涨了超过50%。

年轻人尚且有个叛逆期,何况是受经济规律深刻影响的楼市,怎么就可能没有例外?

如果你是确定要买深圳的,而且子弹已经攒得差不多,那么就不要等。

房价上涨是不会和你打一声招呼的,而且比你想象的要更迅速、更果断,一旦涨上去,就跌不回来,已经近乎跌无可跌。

虽说全国楼市整体上是一片稳,但是深圳和其他城市不一样的是,深圳是一个横盘了将近三年的城市,深圳潜在的刚需和改善和外地投资客都不再观望,直接入场。

在这样的行情催化下,你能做的仅仅是抢先布局。

从2015年末率先启动上涨,2016年731调控迅速被打下,但深圳依然完成了该有的涨幅,随后通过房价轮动规律,从一线轮动到二三四五线城市,从市中心轮动到郊区。

这3年来,深圳楼市基本面是横盘,但还是有不少项目突围成功。

专属于有钱人游戏的深圳顶豪深圳湾、后海和香蜜湖的豪宅大概涨了40%。

有地铁和“深中、高级、深外、实验”名校分校学区加持的项目涨了30%。

就业中心、换手率极高“神盘”华润城涨了25%。

福田南山外溢的优质板块龙华红山、宝安宝中价格更加夯实在8万/㎡的基本面。

而在接下来的深圳楼市缓涨时代,我觉得优先反应的一定是南山、福田、宝中之前由于某些原因,价格还没有追平价值的项目,还有地铁和学区利好的项目。

例如,南山科技园松坪山高层项目,由于没有地铁,2019年初,两房多是报价350-400万之间。

随着2020年从光明到深圳湾口岸的13号线逐渐建成,而且之前的价格没有追平价值,有上涨空间,现在松坪山的两房很多都跑上了400多万。而这仅仅是几个月时间。

更别说深圳除了先行示范区之外,还有一系列的城建利好落地。

蛰伏多年,前海终于要亮相了,5号线南延线前海地铁即将开通、一直住宅稀缺的前海,桂湾两宗地将于10月22日招标出让。

宝安沙井大空港板块的会展中心即将投入使用,9月25日即将举办首展——宝安产业发展博览...

西部迎来了利好落地爆发期。

深圳房价最大的动能就是城市建设,一座越来越好的城市,房价很难独立于经济。房地产是和城市基建、公共配套紧密相连的。

真的很难做到整体实力都在增强,但是房价却神奇地保持稳定。

而且深圳的大势一直都是供需紧张,潜在的刚需和改善拥有着强劲购买力,这一点从来没有变过。

所以,我再重申一次,如果你已经确定买深圳,那么可以出手了!

在楼市暴涨的三年来,有人目光如炬高瞻远瞩,通过买房实现了人生的进阶和占位,有人依然犬儒抱怨,至今仍在为身无片瓦而感慨万千。

二八分化,皆在认知之间。

这一刻,对于深圳的购房者,又到了关键节点该做选择的时候了。

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