丁祖昱:城市住宅市场系列之“雾霾”中的北京
本文转载自:丁祖昱评楼市 2014年03月20日 09:20 2

北京,又称“首堵”和“雾都”,它的房地产市场也像这知名的雾霾一样,看不清,闹不明。既是全国最火爆的市场(没有之一),又是最混乱的市场;既是各类调控政策打压房价不遗余力,又是市场持续供求两旺量价齐升;既让人开心,又让人担心。这就是北京,我们的首都。

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丁祖昱:城市住宅市场系列之“雾霾”中的北京 封面图

北京,又称“首堵”和“雾都”,它的房地产市场也像这知名的雾霾一样,看不清,闹不明。既是全国最火爆的市场(没有之一),又是最混乱的市场;既是各类调控政策打压房价不遗余力,又是市场持续供求两旺量价齐升;既让人开心,又让人担心。这就是北京,我们的首都。

雾霾北京

不要说是普通的市民,就连业内的专业人士也很难搞清北京房地产市场的真实状况。

一,北京的房种类多共有13种房。其中,产权房中包含商品房(在2002年之前还分为外销商品房和内销商品房)和5种特殊产权房(房改房、央产房、军产房、校产房、拆迁安置房);保障房有4种(经济适用房、廉租房、公租房、两限房);还有介于商品房与保障房之间的自住型商品房;另外还有使用权公房和到现在还没有正名的小产权房。所以,如果要在北京这样的城市买房,要先搞搞清楚要买的是属于哪一类房,这当中差异大了。

二,北京的政策多限制严但执行松。北京是出台调控政策最早的城市,自2010年4月30日到2013年底一共出台了8次调控政策,平均一年就会出台两次收紧的调控政策,政策之多,力度之大令全国瞩目。北京的限购政策也最为严格,本市居民最多只能购买2套房,非本地居民,只能买一套房,而要买上这一套房还需要提供连续五年以上的在本市缴纳社会保险或者个人所得税的证明。而2013年11月更是出台了“限高令”,停批高价房预售许可。表面上来看,北京已经完全打压了住房需求,但是,北京最近两年的商品住宅成交量仍然保持在1000万方以上,所以当具体到政策执行方面的时候,北京的力度又是比较松的。特别是针对外来购房者以及高端项目,就有专门的公司来代办所谓的购房条件证明,也听说过在高端住宅项目中,房款付完后不登记备案就入住的情况。

三,北京的房价高特别是最近5年涨幅第一。事实上,这么多的政策并没有挡住房价攀升的步伐,这五年,北京的房价领涨了全国市场。5年前,北京三环单价大约在2万元左右,但短短的五年时间,三环均价已经达到5万以上,而五环以外商品住宅的成交均价已经达到了2万元以上了。以北京望京为例,2008年的时候商品住宅销售均价是14695元/平方米,而到了2013年也已经上涨至44888元/平方米。那时候拿地的企业后来都赚的碰满钵满,比如方兴当年拿的金茂府,当时的楼板价是14494元/平方米,拿的时候企业愁眉苦脸,有点像领取政治任务一样,但是2012年上市的时候,方兴轻轻松松的以45000元/平方米单价一年卖了47个亿,一个项目打响了方兴的品牌,这笔财发的连方兴自己都觉得莫名其妙。在北京政府不遗余力的控制下,去年年末终于把统计局的房价调到了全国第二,但是为此所付出的代价便是大量的楼盘拿不到预售证、大量的楼盘被限价,共有产权的自主型商品房也被发明出来摊薄房价。这些都会对北京的房地产市场未来的发展造成巨大的影响。

四,北京的大开发商多但能够持续开发的少。北京共有36个TOP50企业进入,与上海一起并列全国首位,,但是12、13两年36家中都没有拿地的企业数量达到19家也是最多(与天津并列)。并不是企业不想拿地,而是北京的土地市场“水太深”、“价太高”。2013年融创拿的农展馆土地,把医院配套都算上以后,折合楼板价达到73100元/平方米位列全国第一,而全国单价地王第二名也是北京,恒大分摊保障房后以楼板价55450元/平方米取得了朝阳区东坝南区地块。所以,尽管有大量的一线房企进驻北京,但是和上海、深圳、广州等其他一线城市相比,他们的竞争还是不够充分。再加上由于北京的限价政策,所以使得在产品打造上面,北京比其他城市略有欠缺。很简单,装修5000元/平方米和2000元/平方米的产品,由于有限价,最后的售价可能都是一样,那谁还愿意在打造产品上下功夫,还不如把精力放在搞定规划、拿到证照、正常上市上呢。

五,供不应求下仍存在土地迟迟不开工的现象。这又是北京一种比较奇怪的现象,例如2005年5月,北京华润置地通过竞价取得了优士阁二期公建用地的使用权,并将其定位为纯写字楼项目,案名为银杉国际中心,该地块的约定开工时间为2005年12月,约定竣工时间为2007年6月30日,但直到2011年该项目才传来动工的消息。而北京晨报的记者2013年年中从北京市市政市容委了解到,目前北京存在很多征而未建、拆而未建的地块,全市“征而未建、拆而未建”的地块共279处,其中城六区220处、郊区县59处,总面积超过5800余万平方米。

数字北京

从数字来看北京的房地产市场,近三年北京房地产市场成交相对稳定,除调控政策较为严厉的2011年成交量在1000万方以下外,成交量都在1100万方以上;而自2012年开始,北京进入严重的供不应求的状态,供求比在1:1.4,1.5左右;在供求矛盾异常激烈的市场情况下,北京2013年房价也上涨至均价23502元/平方米;另外土地消化周期在1年左右,而存量消化周期从11年的15.5月降到13年底的3.8月。综合来看,北京房地产市场毫无疑问是最好的市场。

北京市场好的原因很简单:首先,北京市场需求旺盛。北京不仅北京本地居民的需求,更包含了大量外来人口和大量的企事业单位需求。其次,北京供应较为紧张。一方面,北京土地供应有限,另一方面,在上市方面,北京行政干预较多,供求关系因此失衡。再次,5年前北京的房价被低估。而近5年来,实际上是北京价值和价格的双重回归。

未来北京

首先,从政策层面来看,特别是今年限价目标不再要求之后,行政干预这块也会相应的减少,再加上无论是在需求还是供给的方面,北京的基本面不会改变,所以北京未来还会保持快速发展势头。特别在今年全国市场面临压力的情况下,北京仍将一枝独秀。

其次,从未来需求来看,企事业单位和公务员需求会逐渐减弱;而交通压力和雾霾等情况的加剧,外来高端人士的需求也会降低。所以从中长期来看,北京市场也会面临调整,特别是房价在各方面作用下高速攀升后必然将迎来一轮调整。(应该在15年后)

再次,从房地产格局来看,北京常住人口会在大北京范围内将形成2个购房圈。一个是真正北京市内的3000亿的市场,另一个则是在北京周边河北地界内的廊坊、固安、大厂、香河等“北京七环”1000多亿的市场。这个市场已经成就了一家TOP20企业——华夏幸福(企业系列中也将会有专门对华夏幸福的介绍)。未来,这两个市场将共同成为北京人的家园。

最后,北京二手房市场会愈发成熟,2013年二手房成交套数达16.27万套,远远超越了一手房的10.77万套。另外,由于大城市新增用地的不批准,也会使得未来北京的市场逐步将演化成以存量为主的市场。

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