全国35个大中城市房价收入比偏离度排名
本文转载自:周忻房地产与互联网 2014年06月17日 07:03 2

《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》是上海易居房地产研究院新出的专题报告,属于房价收入比年度报告系列之一。报告在房价收入比排行榜的基础上,重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

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导读:《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》是上海易居房地产研究院新出的专题报告,属于房价收入比年度报告系列之一。报告在房价收入比排行榜的基础上,重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

文章来源:易居研究院  作者:郑红玉

什么是合理房价,国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行认为,合理的房价收入比应该为3-6倍。

由于我国统计制度存在不少漏洞,我国的房价收入比数据不如欧美国家准确,而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,直接比较只能从宏观角度了解全国房价收入比的合理程度,而对于各个城市,由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同,尚难用统一的标准去衡量房价收入比的合理水平,本文重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

一、全国房价收入比偏离度

根据国家统计局数据显示,2013年全国城镇居民人均可支配收入为26955元/年,商品住宅销售均价5850元/平方米,预估城镇人均住房建筑面积约为33.5平方米,可估算全国房价收入比约为7.3。1998年至2003年,全国房价收入比走势稳定维持在6.6-6.9区间,2004年后一路快升,飙升至2007年的8.0,随后受经济环境影响跌至2008年的6.9,2009年至今由8.1的高位逐步回落。从走势来看,2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值,我们暂将合理范围的上限确定为7,目前偏离合理值4%。


二、全国10个大城市房价收入比偏离度

本文选取全国10个大城市:一线城市北京、上海、广州、深圳及东中西部的天津、杭州、南京、武汉、成都和重庆。


从历年房价收入比走势来看,北京从2007年开始,房价收入比出现跳跃式上升,2001年至2006年维持在相对平稳的10左右。因此从自身发展来看,我们暂将10定为房价收入比合理值上限。2013年,北京市房价收入比为14.5,偏离度为45%。

上海房价收入比2001年以来稳定上升,房价2004年左右快速上涨,2009年房价收入比由8.6升至12.5,呈现跳跃式上升。从历史走势看,相对合理的房价收入比在10左右。2013年,上海房价收入比为12.1,偏离合理值21%。


广州房价收入比2001年至2005年走势平稳,维持在7左右,2006年至2007年出现大幅攀升,随后维持在高位,从走势来看,合理值在9左右。2013年,广州房价收入比为10.9,偏离合理值21%。

深圳房价收入比2001年至2005年走势平稳,维持在8左右,2006年至2007年快速攀升,随后继续震荡上行。深圳城市稍显特殊,其房价收入比剔除保障房后差别不大,按历史走势,将其合理值定在11左右。2013年,深圳房价收入比为17.2,偏离合理值56%。


天津房价收入比走势相对平稳,合理值大致在8左右,2005年后上行走势加快,2011年走势回归下行。2013年天津房价收入比为8.4,偏离合理值5%。

杭州房价收入比上行态势明显,合理值大致在9左右,2005年后上行走势加快,2010年达高峰14.2,随后下行,走势相对稳定。2013年杭州房价收入比12.2,偏离合理值36%。


南京房价收入比的走势上行拐点明显,即2009年。2001年至2007年走势平稳,2008年短暂下行后大幅攀升,2010年达高峰9.8,随后下行,合理值定在8左右。2013年,房价收入比为9.1,偏离合理值14%。

武汉房价收入比走势整体先上行后平稳,2008年以来基本保持在8左右,合理值大致在7.5。2013年房价收入比为7.9,偏离合理值5%。


成都房价收入比2006年以后加速上行,合理值在7左右,2010年达高值8.4后下行回归。2013年房价收入比为7.3,偏离合理值4%。

重庆房价收入比走势先平稳后攀升,上行拐点在2009年,合理值在5.5左右。2013年房价收入比6.8,偏离合理值23.6%。

三、全国5个典型城市房价收入比偏离度

本文根据35个大中城市2001年以来房价收入比走势,选出走势显著异于其他城市且较为典型的5个城市进行分析,分别是沈阳、哈尔滨、西安、昆明和海口。


35个大中城市中,沈阳房价收入比走势是唯一呈现明显下行走势的城市,2001年以来,房价收入比由9.3降至2013年的6.8,直观表明该城市房价增速明显慢于城镇人均可支配收入,房地产市场相对低迷。其房价收入比合理值在7左右,2013年为6.8,偏离度-3%,即非常合理,根本没有房价泡沫,房价略偏低!

哈尔滨房价收入比首先经历下行而后上行,在2001年至2006年全国楼市整体相对稳定的时间段内,哈尔滨房价收入比由7.9降至5.9,表明房地产市场的发展相对较慢。2007年以来,房价收入比不断攀升,至2010年为8.8,随后受市场大环境影响,房价收入比出现回落。从历史趋势来看,将合理值定在7左右。2013年为7.6,偏离度8.6%。


西安房价收入比走势的典型之处在于其2001年以来基本维持在6-7的稳定区间内,虽受大环境影响偶有波动,但波动较小。说明其房地产市场的发展速度与城镇居民人均可支配收入增速的同步性较强,房地产市场发展较为稳定。从历年数值来看,房价收入比的合理值为6.5,2013年为6.4,低于合理值,偏离度为-1.5%。

昆明房价收入比走势整体类似于西安,较为稳定,2009年至2010年受大环境影响出现下滑,其房价收入比的合理值为6.5。2013年为6.5,为合理值,偏离度为0。


海口是我国典型的旅游度假城市,购房需求多来自于岛外,而这部分高收入人群的收入未统计至海口市,这一点具有特殊性。2001年至2006年,是海口房价收入比稳定发展时期,维持在6-7的范围内,随后2007年开始快速攀升,房价的增速已明显快于城镇居民人均可支配收入,房地产市场加速发展。2010年,国务院出台《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南建设国际旅游岛正式升格为国家战略,这也成为海口房价暴涨的重要推手,2010年海口的房价收入比攀升至14.4的高值,房地产市场泡沫显著。随后2011年至2012年房价收入比出现大跌,2013年反弹至9.9,依据历史走势,将合理值定为8左右,目前房价收入比偏离度约23.8%。

四、全国35个大中城市房价收入比偏离度排名

2013年,35个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点:首先,整体呈现东中西部递减态势,一线及部分东部沿海城市偏离度较大;其次,四个一线城市偏离度差异较大,深圳、北京位列35个大中城市第一、二位,上海、广州位列第十、十一位;最后,35个城市中有31个城市,即近九成目前房价收入比高于合理值,仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。


关于35个大中城市房价收入比的偏离度,我们有如下三点判断。

一是,2001年以来,35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势,且在2010年至2011年达到峰值,随后有所回归,但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是,房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度,因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以,房价收入比存在偏离度,比如北京偏离了45%,并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。

二是,房价收入比向合理水平回归,有两种方式,或者说两种可能性,一种是短时间(比如一年至三年)内房价明显下跌,房价收入比快速回归合理;另一种是渐进式回归,房价没有出现明显下跌,但涨幅变小,持续接近或低于居民收入增幅,则在一个较长过程中(比如五年至十年)。我们认为:未来几年我国调整方式属于第二种。实际上,自2010年就已开始渐渐向合理区间回归,预计2014和2015年还将继续回落。

三是,房价收入比偏离度小或者处于负值的城市,如贵阳、昆明、沈阳和西安,基本可以判定没有房地产泡沫。相比其他一二线城市,这几个城市近些年楼市温度不高,房价涨幅不大,房价水平与当地居民收入高度匹配。由于之前房价涨幅偏小,所以在现阶段楼市降温过程中,这几个城市的房价跌幅的空间相对较小。与之相反,房价收入比偏离度较大的城市,例如四个一线城市及杭州、福州、宁波等城市,在当前房地产短周期的下行过程中,房价调整幅度可能更明显一些。不过,房价短期变化主要由供求关系决定,比如严重供大于求的杭州和宁波,2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上,还需综合多种因素进行考虑。

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