1人才优而任：新城商管团队曾更换7任总经理

问：截至2017年，新城控股布局项目累计将达40座。这样的扩张速度势必需要大量的商业地产人才来支撑。请问，新城控股的人才战略是怎样的？

答：扩张的首要前提是人才战略，企业发展迫切需要专业的人才和资金支持，新城也不例外。

为了匹配这样的扩张规模，新城非常重视招商人才的招聘和培养。从一些企业失败的案例中，我们可以看出，从单一的住宅开发向商业地产运作转变，最大的瓶颈就是人才。新城深刻的明白，人才对于企业，尤其是企业转型的意义。今年，我们对外招聘的招商人才已经达到了200多名。

新城控股副总裁张振，曾先后就职于万达和世茂，在商业营销、投资、招商方面经验颇丰。自2月24日加入新城以来，促进新城控股在人才这一块有了很大的提升。拿2014年和2013年相比，尤其是随着公司部分高管的到位，新城在招商，商业运营，商业策划和商业业态上，品味有了明显的提高。

之前，新城的商管团队曾更换过7任总经理，由此可见人才优而任的重要性。

2差异化竞争：优质产品来解决

问：新城控股进驻城市的标准是什么？如何面对差异化竞争问题？

答：我们知道，目前一线城市、二线城市的购物中心，同质化现象非常严重，竞争也非常的激烈，从某种意义上来说并不缺少购物中心。我们现在一直在思考这个问题。一般来说，新城会先进入一个市场，我们不太选那种已经有好几个购物中心的地方。

一是二三线城市的副中心或者副中心辐射的30万人口范围以内，没有一个大的购物中心，那么新城可以进入；二是经济较为发达的三四线城市的市中心，如张家港，GDP2000亿，人均可支配收入排名全国前列，城市市中心35万人口，整个城市有五六十万到七八十万人口，这样的城市是可以进入的。三是县级市的市中心，我们把30到35万辐射人口，作为进入城市的标准。

电子商务对购物中心传统业态的冲击，目前来看已经很明显。现在的数量级每年都在扩大。未来一定要完善购物中心里面的体验业态的比例。新城有个333战略，即原来零售基本达到50%以上，现在零售要降到34%左右，33%是业态体验，另外33%的配套。用这种体验业态来吸引顾客，减少电子商务对购物中心的冲击。

差异化竞争方面首先从产品来解决，产品是一个企业表达的基因。吾悦广场这个产品基因清晰可见，跟万达的区别首先在于没有百货。其次新城商业没有明确的主力店和步行街界限。另外项目占地比较大，单层面积比较多，但是层数很少，主动线非常清晰。

3楼市前景：牛市来不来？存量是根本问题

问：您对2014年房地产市场的整体情况怎么看？大家都说牛市来了，作为上市公司董事长您有什么看法？新城做商业地产的策略是什么？现在的融资成本大概是多少？对明年的租金收入有没有预判？

答：房地产市场总体来说2014年下半年比上半年好，上半年好多公司降价跑量，下半年主要受新政影响。9.30新政把整个市场带动了起来，通过两个月带动，销售情况超出原来预期。现在各个城市的土地市场，尤其是一线城市的土地市场非常火爆，尤其是上海、深圳。

牛市到底来还是不来，关键是看存量这个根本性问题。9.30新政之后，市场反映非常迅速，销售量猛增，但是回过头来看，三四线城市的供应量没有发生根本的改变。也就是说，在短期内，如果没有改变现有的供应关系，则不可能变成牛市。

关于商业地产，新城一直在反思，也一直在提升新城的生产方式和生产能力。新城有必要学习国外先进的东西，进一步优化现有购物中心的生产能力及生产方式。能力提升方面，公司一直在做差异化，比如做一些自主品牌的体验性业态装到商业购物中心体系里。

关于资金成本，新城位列四大银行准入名单。现在四大国有银行实行房地产开发企业进入名单制，然后再申报材料，如果不进入名单，就不给准入。对于新城来说，四大国有银行给予的融资授信额度已经达到将近200亿元，但是新城真正的贷款额度远远低于授信额度。新城的利息水平基本上是银行同期贷款利息最多加15%。

在2011年以前新城有好多信托成本比较高，在香港上市以前基本上全部解决了信托的问题。现在总体的资金成本和银行同期贷款利率相比，上浮为15%。明年的租金收入，公司有一个KPI考核指标，会在今年的基础上有15%到20%的增幅。这个指标也不是很高，我们认为完全可以合理地完成。